Comprar un piso para alquilar, consejos para sacarle rentabilidad
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Comprar un piso para alquilar puede ser una buena manera de utilizar tus ahorros en un proyecto de inversión que te da una rentabilidad fija con poco esfuerzo. Por eso, es una de las ideas que puedes considerar dentro de tu planificación financiera.
Sin embargo, hay algunos detalles en la inversión inmobiliaria que tienes que tener en cuenta ya que no es tan sencillo como puede parecer.
En este artículo te mostramos ventajas e inconvenientes de comprar un piso para ponerlo en alquiler y algunos consejos para que le saques una rentabilidad de manera sostenible.
Ventajas de comprar un piso para alquilar
Comprar un piso para alquilar tiene varias ventajas que lo hacen una buena opción para invertir tus ahorros.
Se alquila más rápido que se vende
Actualmente, el mercado de alquiler está funcionando mejor que el de la compra de pisos, ya que, con una mayor inestabilidad en el mercado de trabajo y unos tipos de interés muy altos, alquilar es la única opción posible para muchas familias. Eso hace que haya más demanda que oferta, sobre todo en los lugares con atractivo turístico. Como resultado, los precios suben.
Actualmente es más fácil encontrar inquilino que comprador, por lo que es mejor estrategia alquilar un piso que tengas en propiedad hasta que el mercado de la compraventa esté más activo. Además, mientras esperas, le sacas por un lado más rentabilidad y por otro, probablemente, más plusvalía a largo plazo.
Consigue ingresos pasivos
Tener un piso en propiedad alquilado supone que un inquilino te paga un alquiler mensualmente sin tener que hacer mucho. Todo depende del tipo de inquilinos que tengas, pero lo normal es que no requiera mucha inversión en el día a día.
Para evitar gastos innecesarios a la larga, es importante tener un seguro de hogar que cubra cualquier tipo de desperfecto. Y, por supuesto, un seguro de impagos de alquiler que te cubra de cualquier tipo de impago por parte del inquilino.
Otra ventaja importante de comprar un piso para alquilar es que da una rentabilidad media mayor que los Bonos del Estado, incluso después de la reciente subida (en Septiembre de 2023 están al 3,55%).
Inconvenientes de comprar un piso para alquilar
Riesgo de impagos
Uno de los mayores riesgos es que el inquilino no te pague y pase a ocupar tu casa de manera ilegal.
La reciente reforma de la LAU (Ley de Vivienda) además permite a los inquilinos con un contrato de vivienda habitual quedarse en una vivienda un mínimo de 5 años. Esto dificulta la venta de tu casa antes de ese período. Así que tienes que saber que no vas a necesitar ese líquido durante al menos 5 años.
Incertidumbre
Actualmente el precio del alquiler es alto, y debido a la poca oferta de vivienda nueva de España es probable que el precio del alquiler siga ascendiendo. Sin embargo, nada garantiza que esto sea así ni que en la zona donde compres el piso para alquilar sigan subiendo los precios.
Toda inversión tiene un riesgo y comprar un piso para alquilar no es menos.
Gastos inesperados
Comprar una vivienda puede tener unos gastos de mantenimiento con los que debemos contar en el momento de comprar el piso. Eso puede ser que en alguna junta de vecinos se vote instalar un ascensor o poner una fachada ventilada (algo que cuesta casi el doble que una fachada normal).
Esto te puede suponer miles de euros que dificultan la rentabilidad de tu inversión.
¿Qué rentabilidad tiene alquilar un piso?
La rentabilidad de alquilar un piso dependerá mucho de varios factores, entre ellos la localidad donde se realiza la inversión. Sin embargo, hay estudios que calculan la diferente rentabilidad de diferentes ciudades.
En España, la rentabilidad media del alquiler de un piso fue en 2021 del 6,9%.
Las ciudades donde más rentable fue el alquiler de un piso fueron Lleida y Murcia, con rentabilidades mayores de 8%. Mientras que en San Sebastián y Palma de Mallorca las rentabilidades fueron de menos del 4,5%.
Se puede ver un patrón: cuanto mayor riesgo, más rentabilidad; y cuanto menor, riesgo menor rentabilidad. Es decir, las ciudades turísticas ofrecen una menor rentabilidad que ciudades que no tienen un interés especial ni son un destino laboral.
¿Dónde es más rentable comprar un piso para alquilar?
En España, las ciudades donde la rentabilidad de comprar un piso para alquilar es mayor que la media son 4:
- Lleida (8,8%)
- Murcia (8,1%)
- Huelva (7,9%)
- Santa Cruz de Tenerife (7,5%)
¿Cómo calcular la rentabilidad de la compra de un piso para alquilar?
Existen dos formas de calcular la rentabilidad de la compra de un piso para ofrecer en alquiler, la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.
Rentabilidad bruta
Es la más sencilla, se calcula dividiendo los ingresos por alquiler de un piso en un año entre la inversión de compra del piso y se multiplica por 100.
Es decir, si te compras un piso por 120.000 euros y lo alquilas por 900 al mes, le sacas al año una inversión bruta del 9%.
Rentabilidad neta
La rentabilidad neta es igual que la rentabilidad bruta con la diferencia de que a los ingresos anuales se le restan los gastos anuales de comunidad, IBI, y cualquier otro gasto que se haya requerido.
Por ejemplo, si a ese piso de 12.000, el IBI es de 300 euros y la comunidad de 500 al año, y has tenido que comprar un deshumidificador para tus inquilinos por 120 euros, tu rentabilidad este año habrá sido del 8,2%.
¿Cómo analizar la ubicación donde comprar un piso para alquilar?
Es importante tener la mayor información posible sobre las ubicaciones. Un buen consejo es comenzar por el tipo de perfil al que quieres alquilar el piso. Hay diferentes tipos de perfiles que pueden alquilar un piso:
- Estudiantes
- Familias
- Parejas Jóvenes
- Personas solteras de más de 30 años
- Jubilados
Cada perfil demandará un tipo de casa diferente, y cada uno tendrá diferentes necesidades y requisitos.
Una buena manera de comenzar a hacer tu investigación es analizando el ratio entre el precio por metro cuadrado en alquiler y el precio por metro cuadrado en venta. Cuanto mayor sea este, más interesante será comprar para alquilar.
¿Qué tipo de alquiler es más rentable?
Una vez compres una vivienda para alquilarla, debes decidir qué tipo de alquiler vas a realizar. Hay tres tipos de alquiler:
Alquiler de vivienda habitual
El inquilino firma un contrato de vivienda habitual. Con la reforma de la Ley de Vivienda de 2023, le da derecho a permanecer 5 años sin que puedas terminar el contrato como arrendador.
Por otro lado, puedes desgravar el 60% de esos ingresos. Es decir, solamente declaras el 40%, por lo que tiene una gran ventaja fiscal.
Alquiler de vivienda temporal
En este caso alquilas el piso a un inquilino no para vivienda habitual, sino por trabajo o una estancia temporal.
En este caso puedes pedir un mayor precio por el alquiler, pero no te ofrece ventajas fiscales.
Alquiler de vivienda turística
Es la opción que más rentabilidad te puede dar, pero también requiere mucho trabajo de reserva y limpieza. Además, si lo pones en los portales turísticos también estás expuesto a las reseñas, lo que puede reducir el precio de oferta.
Esta modalidad de alquiler tampoco ofrece ventajas fiscales.
Y ahora, ¿cómo elijo al inquilino?
A la hora de elegir un inquilino para tu piso hay ciertos aspectos importantes a tener en cuenta para minimizar los posibles problemas que puedan aparecer a la larga.
Esto también tiene que ver con la idea de perfil de inquilino al que quieres alquilar el piso.
Algunas variables para estar seguro son las siguientes:
- Solvencia: tienes que ver que no estén en la lista de morosos y que tengan una nómina o suficientes ingresos en su última declaración de la renta.
- Garantía de que van a pagar y no dar problemas.
- Largo plazo: cuanto más tiempo se queden, menos trabajo tendrás para buscar sustituto, aunque puede que tampoco puedas ajustar los precios acorde al mercado.
Manos a la obra: hacer un presupuesto y planificar la financiación
Ponte en contacto con un consultor de OVB para hacer un presupuesto y planificar tus finanzas. Al ver lo que ingresas y lo que gastas cada mes, podrás ver cuándo tendrás suficientes ahorros para invertir en un piso para comprar y luego alquilar en un lugar que te ofrezca una rentabilidad satisfactoria.