Invertir en vivienda, ¿sigue mereciendo lo pena?
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Es posible que la reciente subida de intereses haya matado tu ilusión de invertir en vivienda. No desesperes, en este artículo te mostramos todas las opciones que tienes para invertir en vivienda y compartimos la evolución de los tipos de interés para que puedas elegir la mejor idea para tu proyecto concreto.
Invertir en vivienda puede hacerse de varias maneras y con diferentes objetivos.
Invertir en vivienda para vivir
Esta es quizás la opción más común. En vez de pagar por un alquiler, compras la vivienda para ir pagando la hipoteca, y en un momento en el futuro tener todo el valor de la vivienda (más su plusvalía, porque generalmente el valor de la vivienda crece en el tiempo) en tu patrimonio. Esta opción ha sido tradicionalmente muy popular, sobre todo en periodos de intereses bajos a tipo fijo (el último desde 2008 hasta 2022).
Ventajas de invertir para vivir
- Pagas mes a mes una casa que en el futuro va a ser tuya en su totalidad
- En general la cuota de la hipoteca es menor que el precio de alquiler
- Puedes hacer reformas y acomodar la casa a tu gusto
- El valor de la casa asciende en el tiempo, así que es muy probable que el valor de la casa sea mucho mayor cuando hayas terminado de pagar el precio que el que acordaste pagar
Inconvenientes de invertir para vivir
- Los pagos de la hipoteca (si es que necesitas una) tienen que estar por debajo del 30% de tus ingresos anuales.
- Necesitas un capital de al menos el 20% del precio de la casa y los gastos de compra. Eso puede ser difícil para muchas personas, sobre todo jóvenes
- Los tipos de interés están muy altos ahora, lo que significa que durante los primeros años vas a amortizar muy poco de tu hipoteca
- Ser propietario tiene unos gastos fijos como comunidad, seguros, IBI y cualquier reparación que haya que hacer en el inmueble.
- Falta de flexibilidad. Comprar una casa es buena idea si sabes que quieres vivir en esa zona por un largo periodo de tiempo
Ejemplo de rentabilidad comprando una casa
Imagínate que compraste un piso de 100m2 en Madrid en enero de 2013 por 274,000 euros con una hipoteca a tipo fijo del 1,5% teniendo el 20% del depósito (54.800 euros).
Si lo vendiste en Agosto de 2023 por 401.500 euros, teniendo en cuenta que aún te quedarían por pagar 193.000 euros de hipoteca, obtendrías un beneficio total de 152.900 euros, o una rentabilidad total de 179%.
Invertir en vivienda para alquilar
Otra opción muy interesante puede ser invertir en vivienda para alquilar. Aquí se trata de comprar un piso en una zona con demanda de inquilinos, realizarle una mínima reforma (o no necesariamente) y alquilárselo a inquilinos por una cantidad fija mensual.
Ventajas de invertir en vivienda para alquilar
- Te permite tener ingresos relativamente pasivos, además de la plusvalía del piso
- Da una rentabilidad constante a tu patrimonio
- El precio de los alquileres ha crecido en los últimos 10 años por encima del precio de los pisos
Inconvenientes de invertir en vivienda para alquilar
- Ser propietario de una piso tiene unos gastos fijos como mantenimiento, IBI, comunidad y cualquier reforma que haya que hacer
- Es posible tener problemas con los inquilinos
- Con la nueva ley de vivienda el propietario tiene menos flexibilidad a la hora de alquilar un piso para vivienda habitual
Ejemplo de rentabilidad de vivienda para alquilar
Imagínate que compras el mismo piso del ejemplo de antes de Madrid el mismo mes (enero de 2013) por el mismo precio (274.000 euros). Si lo hubieras alquilado constantemente por 1.140 euros al mes durante los primeros 5 años y por 1.400 euros al mes durante los siguientes 5 años y lo vendieras por 401.000 euros en agosto de 2023, obtendrías un total de 288.524 euros, o una rentabilidad del 426% en 10 años.
Pero si decides no venderlo, entonces la rentabilidad anual sería de una media del 5% anual.
¿Dónde es más rentable comprar una vivienda para alquilar?
La rentabilidad media de los pisos en alquiler fue del 7,2% anual. Por supuesto que hay lugares de España donde fue más o menos rentable.
El lugar más rentable para comprar una vivienda para alquilar en España fue en la ciudad de Lleida con un 8,2%, seguida por Murcia con un 8,2% y Huelva con un 8,1% respectivamente. Como puedes ver, los lugares son bastante diversos. Pero te puedes hacer una idea de que no son precisamente las grandes ciudades de España.
Más bien, serán lugares en los que hace relativamente poco el precio de compra era bastante bajo y el precio de alquiler ha subido considerablemente en comparación.
Te invitamos a que pienses en un lugar o una ciudad donde se puedan estar dando esas circunstancias actualmente.
Invertir en vivienda para reformar y vender
Otra opción es el House flipping, es decir, comprar una vivienda antigua en una ciudad o barrio con demanda de compra, reformarla y revenderla.
Esta estrategia es interesante siempre y cuando no tengas que hacer una gran reforma del edificio. Por ejemplo, puede ser buena idea comprar un piso al que simplemente haya que lucir las paredes (quitarles el gotelé), cambiar el suelo y probablemente cambiar los muebles, el baño o cocina.
Esta opción puede ser interesante para alguien que tiene habilidades de reforma de pisos y tiempo para reformarlo. Pues de esta manera puedes ahorrar mucho dinero en reformas.
Ventajas de invertir en vivienda para reformar y vender
La principal ventaja es que puedes comprar inmuebles a precio reducido porque necesitan reforma, y tras reformarlo, puedes pedir un precio superior al del mercado.
Pero la mayor desventaja es que tienes que tener muy claro cuánto vas a invertir en la reforma, ya que el precio tiene que ser bastante superior al de compra.
Así que también necesitas invertir bastante tiempo investigando las ofertas del mercado, visitando lugares y negociando con los actuales propietarios.
Ejemplo de rentabilidad de comprar una vivienda para reformar y venderla
Imagínate que compramos un piso de 62m2 en Astillero (un pueblo urbano a las afueras de Santander, Cantabria) por 55.000 euros.
Le sumamos el 8% del ITP (4.400 euros).
Si el precio medio de reforma por metro cuadrado son 400 euros, supongamos que tenemos que invertir 24.800 en la reforma.
Entonces, para hacer un beneficio necesitamos vender el piso por más de 84.000 euros.
Sabemos que el precio por metro cuadrado en Astillero es de 1.517 euros, lo que significa que en teoría podría vender ese piso por 94.000. Entonces le sacaría a la operación un total de 10.000 euros (un ROI del 112%).
Invertir en vivienda con las subidas de interés, sigue mereciendo la pena?
Como todos sabemos, la época de tipos de interés bajos terminó en 2022, eso ha cambiado mucho el mercado de las hipotecas y la accesibilidad de mucha gente a financiar viviendas.
El Euríbor está en septiembre de 2023 al 4,1%, una cifra que no se alcanzaba desde noviembre de 2008. Es decir, estamos en un momento de tipos de interés muy altos.
Lo cierto es que el 49% de las viviendas se adquiere sin hipoteca. Y si te planteas comprar una vivienda para alquilar o para vender, es obvio que necesitas el mayor capital posible.
De lo contrario, los intereses actualmente juegan en contra de tu rentabilidad. Es de vital importancia que calcules los intereses y cuánto tiempo te va a costar amortizar el crédito.
¿Cuánto dinero se necesita para invertir en inmuebles?
Para pedir una hipoteca necesitas como mínimo el 20% del valor del piso.
Esto significaría que si vas a comprar un piso de 200.000 euros, necesitarías contar con 40.000 euros.
De todas formas, con esa misma cantidad podrías comprar viviendas mucho más baratas para reformar. En este caso necesitarías hacer una labor de investigación y de negociación.
Conclusion
Hay varias maneras de invertir en vivienda, un negocio que tiende a generar rentabilidad si se hacen las cosas como es debido y se aprovechan las ventajas de cada momento.
La dificultad radica en saber cuándo es un buen momento para según qué opción, qué cargas, impuestos o tasas pueden alterar mis planes, o que beneficios puedo obtener esperando o acelerando mi decisión.
Sin duda, son muchos los factores y variables a tener en cuenta. Por ello, una vez tengas claro si quieres invertir en vivienda, y en qué modalidad, es recomendable que te pongas en manos de profesionales que podrán asesorarte en tu decisión, y trazar el mejor plan posible para conseguirlo. En OVB nos dedicamos a ello desde hace más de 50 años, y estaremos encantados de asesorarte para que tomes la mejor decisión. Ponte en contacto con uno de nuestros consultores sin coste ni compromiso alguno. Encuentra tu consultor.